Valorização intensa do metro quadrado
A profunda transformação na zona portuária do Rio de Janeiro começa a aparecer e a região já pode ser considerada a mais nova fronteira do mercado imobiliário da cidade. A expectativa é de que dure pelo menos 10 anos o processo migratório para a área do porto, que já comemora o primeiro empreendimento lançado, importantes obras de retrofit - renovação de edifícios antigos - e estimativa de lançamentos até o final de 2013.
"O Porto Maravilha é uma realidade que se estende às regiões do seu entorno", diz José Conde Caldas, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi). O primeiro momento da revitalização contempla os empreendimentos corporativos. De acordo com Conde Caldas, há uma demanda muito grande das empresas para acomodar suas instalações em ura único local. Devido à falta de terrenos na cidade, grandes empresas se viram obrigadas a desmembrar suas sedes em braços operacionais espalhados por diferentes bairros. Elas também têm interesse em retornar da Barra da Tijuca para acomodações próximas ao Centro, lendo em vista facilitar o deslocamento de funcionários.
As companhias agora contam com duas boas localizações para montar estrutura na cidade, a Barra da Tijuca e o porto. No entanto, o Complexo Petroquímico do Rio de Janeiro (Comperj) e o Porto de Itaguaí fazem com que a demanda para a região portuária seja maior, pela proximidade com a Ponte Rio-Niterói e a Avenida Brasil - principais vias de acesso ao município.
O presidente da Ademi estima que os primeiros lançamentos do Porto fiquem numa faixa entre R$ 12 mil e R$ 14 mil o metro quadrado para aluguel. "Dentro de cinco anos,o valor pode subir para R$ 20 mil já que o investidor de imóveis vai puxar o preço", disse.
O primeiro empreendimento do Porto Maravilha foi lançado em abril e conta com 19 andares voltados para a área corporativa. O Porto Brasilis está localizado no marco zero da revitalização, na Rua São Bento, esquina com a Avenida Rio Branco, na Praça Mauá. O edifício foi desenvolvido pelo Fundo Americano e adquirido pela Fundação Petrobras de Seguridade Social (Petros) - fundo de pensão dos funcionários da petrolífera.
Por outro lado, o início da revitalização da região portuária no campo imobiliário ficou por conta da demolição do Moinho Marilu. na Avenida Rio de Janeiro. O terreno de 13 mil quadrados foi adquirido pela Tishman Speyer para a construção do Port Corporate. Como aponta o presidente da Ademi, o segundo momento da revitalização do Porto Maravilha contemplará os empreendimentos residenciais. Os projetos urbanísticos idealizados pela prefeitura para a recuperação da região aquecerá a procura. A estrutura também levará a uma simbiose de comercial e residência no mesmo empreendimento. "A expectativa é de alcançar 5 mil unidades por ano e quase 30 mil para os próximos anos", estima José Conde Caldas.
Prédios antigos se beneficiam com retrofit
Para uma revitalização completa da região portuária, as incorporadoras estão utilizando a técnica de retrofit para modernizar construções antigas e tombadas. O presidente da Ademi, José Conde Caldas, lembra que o local é repleto de casarões e prédios antigos, o que se fez necessário um projeto para a inclusão dessas estruturas para o Porto Maravilha. "Nada vai ficar para trás", afirmou.
Grande modelo de retrofit do Porto Maravilha é o edifício histórico A Noite, o primeiro arranha-céu da America Latina. O prédio tem 83 anos e pertence à União, que cedeu a instalação para o Instituto Nacional de Propriedade Industrial (1NP1). As empresas saíram do edifício para dar espaço à restauração arquitetônica, que irá se estender para as instalações elétricas e cabeamento telefônico.
A antiga sede da TV Tupi, no Edifício Venezuela, deu espaço para o agora Edifício Verde. A São Carlos Empreendimentos e Participações investiu R$ 14 milhões em retrofit para fazer as melhorias necessárias na construção. O prédio alugará espaço para escritórios comerciais, com previsão de entrega para novembro deste ano. Como parte do projeto do Porto Maravilha, a obra está atendendo os requisitos de sustentabilidade e preservação de recursos naturais para ter o selo do Green Building Council.
O projeto do Porto Maravilha abrange uma área muito grande e desapropriações, tanto públicas como privadas, serão necessárias para se atender o prazo para a conclusão da revitalização. As Ruas do Livramento e da Gamboa, ambas no bairro da Gamboa, passaram pelas principais desapropriações de utilidade pública por causa da ocupação dos antigos casarões. O advogado Ventura Alonso Pires, da Pires & Gonçalves, especialista em desapropriações, explica que a lei determina que o interesse público se sobrepõe ao particular.
Além da Gamboa. Saúde e Santo Cristo - bairros do entorno do Porto Maravilha - que são beneficiadas diretamente pelo aquecimento da revitalização do porto, a recuperação da região transformou São Cristóvão em ura fantástico modelo. O avanço dos setores de óleo e gás e petroquímico torna todo o bairro adjacente num excelente investimento.
De acordo com pesquisa da Ademi, sobre unidades lançadas no município, São Cristóvão saltou de zero lançamento comercial em 2010 para 512 em 2011. A expectativa é de novo aumento para este ano.
O presidente da Ademi, José Conde Caldas, frisa que este é o momento do Rio de Janeiro, com muitas pessoas chegando e a demanda em clara tendência de crescimento.
